Трудно не заметить, что территория нашей республики постепенно превращается в сплошную застройку из торговых зданий и комплексов. При этом в подавляющем большинстве случаев архитектурный вкус хозяев этих заведений не отличается разнообразием и оригинальностью: такое впечатление, что все они обращаются к одному проектировщику, штампующему типовые проекты с незначительными коррективами.
Однако, это полбеды, которая охватила, не только наш регион: рыночная экономика с «купле-продажным» уклоном, не требующая особого напряжения «мысли и мышц», является естественной реакцией на многолетнее третирование малого бизнеса (являющегося основой экономики развитых стран) со стороны государства. Хотя, истины ради, стоит признать, что в последнее время государство в лице многочисленных надзорно-проверочно-лицензионных органов сделало немало, чтобы отношения с предпринимателями вывести на качественно новый, доверительно-прозрачный уровень.
Но, с привычкой, как известно, трудно сразу расстаться, и по инерции наши предприниматели (зачастую являющиеся чиновниками) продолжают городить нелепые здания под торговлю, нередко нарушая все мыслимые и немыслимые правила и градостроительные нормы. Венцом этого строительства становится вывешивание транспаранта, с жизнеутверждающим зазывным слоганом «Мы открылись!». Они, открылись, и все, дескать, должны побежать к ним. А напротив тоже «открылись», справа «открылись», слева. И вроде бы, по логике законов этой самой рыночной экономики, «открывающиеся» должны бороться за чувства арендатора, клиента, покупателя. Ан нет! Не тут-то было. Арендодатели будут стоять «насмерть», не уступая и рубля арендатору.
Что это — измы глобализированной экономики, отсутствие элементарных навыков и знаний в ведении бизнеса, обычная алчность? Думается — всё вкупе и еще много чего. Оценка арендной платы в других регионах часто становится настолько серьезным камнем преткновения между арендодателем и арендатором, что единственным выходом из череды взаимных обвинений становится лишь наём независимого эксперта. Вы когда-нибудь слышали о подобных обращениях в нашей республике? Я — нет.
— Нанять эксперта, по понятным причинам, следует до, а не после заключения договора аренды, формулировки которого наверняка не будут скрывать в себе возможности для пересмотра арендной платы на основе экспертной оценки, — говорит исполнительный директор отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего бизнеса «Опора России» в Ингушетии Ахмед Бузуртанов. — Оценка арендной платы должна быть профессиональной и объективной по одной простой причине: завышенная оценка аренды угрожает развитию бизнеса, т. к. съедает существенную долю бюджета фирмы. Ту долю, которую можно было бы использовать с пользой, например, для закупки нового оборудования. А в случае если речь идет, скажем, об аренде жилого помещения, то завышенная арендная плата наносит ущерб семейному бюджету, превращая оплату арендуемого жилья в главную статью расхода.
Безусловно, сегодня, в связи с экономическим кризисом, арендодатели по всей стране вынуждены снижать арендную плату, предложения в сфере недвижимости сильно превышают спрос. Торговля приемлема даже в сделках на недвижимость в самых шикарных небоскрёбах. Цена за аренду — только одно составляющее уравнения. Если арендодатель предоставляет арендатору, находящемуся в затруднительном положении, скидку 10 процентов, когда цены упали на 30 процентов, это означает, что лицо, ведущее переговоры, допустило промах. Перед тем как встречаться с собственником, постарайтесь собрать как можно больше информации. Важно понимать, что включает в себя арендная плата. В одном случае арендная плата может включать в себя НДС, эксплуатационные расходы и компенсацию расходов на отделку помещения, и ставка в размере 500 долларов здания класса В, будет выглядеть разумной. В другом случае, арендная ставка в размере 1000 долларов, не включающая в себя ничего, кроме арендной платы, может показаться завышенной, даже в здании класса А.
Всегда важно обращать внимание на такие условия, как срок договора аренды, размер страхового депозита, график платежей, качество отделки помещений, эксплуатационные расходы, уровень управляющей компании и многое другое. Будьте осмотрительны. Если вы хотите заключить самую выгодную сделку в населенном пункте, просмотрите цены на похожие помещения там же или в подобных районах. Ваш поиск должен основываться на цене за квадратный метр, многолетнем контракте и наличии внутренней отделки. Если же вы предпочитаете сконцентрироваться на своём основном бизнесе, тогда найдите профессионала, который действительно разбирается в недвижимости и понимает ваши требования к конкретным условиям, для того чтобы стать вашим представителем в этом деле. Встанет вопрос: сколько стоит нанять представителя? Но, лучше если вы постараетесь ответить на другой вопрос: а сколько будет стоить мне моя неосведомлённость?
Что ж, собеседник рассказал нам о «внутренних» отношениях арендодателя и арендатора. Но есть еще и внешний фактор — отношения с государством, требующего своей «доли» в виде налогов, которые все чаще оставляют казну полупустой, а бюджет — дефицитным. Пусть никто не тешит себя иллюзиями, что оно будет мириться с таким положением дел, находясь на стадии излечения от пресловутой «голландской болезни»: время, когда мы жили не по средствам, безвозвратно кануло в Лету. Сегодня, к примеру, постепенно увеличивается тот же налог на недвижимость (имущество). Раньше его определяли, исходя из ее инвентаризационной (оценочной) стоимости, весьма отдаленной от рыночной цены строения. С этого года основой расчета (учитывается, в каком районе находится строение, развитость инфраструктуры, близость к социально важным объектам, наличие охраны, парковки и т. д.) налога станет кадастровая стоимость недвижимого имущества. Эти шаги государство предпринимает, чтобы увеличить поступления в бюджет. Уплачивают ли хозяева торговых заведений (являющиеся, как подчеркивалось, людьми «со связями») этот налог в полной мере? Вопрос. Добавьте сюда и повышающиеся периодически коммунальные платежи, другие налоги и сборы и станет... совсем не ясно, почему наши арендодатели такие «упертые» в вопросе снижения арендных цен.
Может у нас какая то «неправильная» рыночная экономика, как пчелы у Винни-Пуха?