Нередко к нам в редакцию читатели обращаются с вопросами, касающимися общих правил характеристик объектов недвижимости, а мы в свою очередь направляем их в соответствующую службу для получения более аргументированных ответов.
Относительно того, что касается правил соблюдения границ, заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ингушетии Хава Пугиева рассказала нашему корреспонденту о том, что большинство земельных участков на территории нашей республики не имеет четко установленных границ. А информация о границах земельных участков и их координатах, по словам специалиста, является одной из уникальных характеристик объектов недвижимости, которая при постановке земельного участка на кадастровый учет, согласно ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
— Несмотря на то, что в настоящее время на большинство земельных участков в установленном законом порядке оформлены документы, подтверждающие факт их существования как индивидуально определенных объектов недвижимости, это не гарантирует их неприкосновенности и защищенности от посягательств посторонних лиц, — отметила Хава Алексеевна и напомнила жителям республики о том, что оформление земельных участков в соответствии с законом позволит избежать многих проблем.
Как нам удалось выяснить, отсутствие установленных в соответствии с законом границ у земельного участка влечет за собой множество негативных последствий. Наиболее тяжелое из них квалифицируется ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ как самовольное занятие земельного участка. Под самовольным занятием понимается использование земельного участка или его части лицом, не имеющим предусмотренных законодательством РФ прав на указанный земельный участок.
Неустановленные границы участка могут также привести к непреднамеренному самовольному занятию какой-то части соседних земельных участков, за что предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.
Как отметила Хава Алексеевна, отсутствие установленных границ земельного участка чревато и другими осложнениями. Во-первых, это ограничение свободы распоряжения земельным участком. В дальнейшем его невозможно будет разделить или объединить со смежным земельным участком. Во-вторых, вероятны разного рода споры и судебные разбирательства с соседями, касающиеся установления реальных границ участка на местности. И, наконец, в-третьих, реальна угроза предъявления соседями требований о сносе построек, расположенных в непосредственной близости к границе участка.
— Так как же узнать, установлены ли границы у принадлежащего нам земельного участка, и имеются ли об этом сведения в ЕГРН? — поинтересовались мы у заместителя руководителя Кадастровой палаты и выяснили, что вся информация о местоположении границ земельного участка и его координатах содержится в разделах 3, 3.1, 3.2 выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Также в данных разделах указываются кадастровые номера смежных земельных участков и, при наличии такой информации в ЕГРН, почтовые адреса и (или) адреса электронной почты собственников смежных земельных участков.
По словам Хавы Пугиевой, в случае отсутствия в ЕГРН сведений о границах земельного участка, а также в случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты определены с точностью, ниже нормативной, в реквизите «Особые отметки» раздела 1 «Сведения о характеристиках объекта недвижимости» выписки из ЕГРН указывается: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательств». Это означает, что местоположение земельного участка на местности не определено и для установления его границ заявителю необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру.
Для получения сведений из ЕГРН в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости необходимо обратиться в любой МФЦ с запросом о предоставлении сведений из ЕГРН.
— Еще более быстрым способом получения сведений из ЕГРН, — сказала Хава Алексеевна, — является направление электронного запроса через официальные сайты Росреестра или ФГБУ «ФКП Росреестра». Для этого достаточно в разделе «Электронные услуги и сервисы» найти вкладку «Получение сведений из ЕГРН» и заполнить форму запроса, не требующую от заявителя специальных навыков, знаний и дополнительных условий. Вот почему Кадастровая палата по Республике Ингушетия рекомендует гражданам запрашивать информацию об интересующем их объекте из ЕГРН. В нем содержатся все необходимые сведения, в том числе о границах земельного участка.
Также очень часто жители нашей республики задают вопрос: «Как быть тем собственникам, у которых право на недвижимость появилось до момента образования органа регистрации прав (до 1998 года), и на руках имеются документы либо с соответствующим штампом БТИ, если речь идет об объектах капитального строительства (домах, квартирах и т. д.), либо государственные акты или свидетельства о праве на землю».
Комментируя данную ситуацию, Х. Пугиева обратила внимание на то, что в таких случаях право собственности на объект недвижимости считается ранее возникшим и признается юридически действительным даже при отсутствии его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
— Стоит отметить, что автоматически сведения о ранее возникших правах в ЕГРН не вносились, — отметила она, — однако по своему желанию правообладатель может обратиться в орган регистрации прав с целью внести запись о его праве в ЕГРН и получить выписку о праве на объект недвижимости. Для этого заявителю (правообладателю или его представителю на основании нотариально удостоверенной доверенности) необходимо обратиться в любой офис приема документов многофункционального центра независимо от места нахождения объекта недвижимости и представить соответствующий пакет документов:
1. Заявление о государственной регистрации права (формируется сотрудником МФЦ при подаче документов);
2. Документ, являющийся основанием для государственной регистрации права, на основании которого право ранее было зарегистрировано (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.).
Кроме того, за государственную регистрацию права должна быть уплачена государственная пошлина. В случае с государственной регистрацией ранее возникшего права общей долевой собственности госпошлина уплачивается в полном размере каждым заявителем независимо от размера доли в праве.
Что касается вопроса территориальной манипуляции без изменения наружных границ недвижимости, который нередко встречается среди заявителей, специалист кадастровой службы напомнила, что провести перепланировку квартиры или кафе в многоквартирном доме можно будет только с согласия других жильцов. Соответствующий законопроект Госдума приняла во втором чтении 6 декабря 2018 года.
— Также предлагается внести поправки в Жилищный кодекс, уточняющие правила переустройства помещений, — отметила Хава Алексеевна, — потому как самовольная перепланировка может привести к ухудшению технического состояния и разрушению многоквартирного дома.
Кроме этого, как нам удалось узнать, согласие жильцов дома понадобится, если перепланировка квартиры, магазина или кафе в доме затрагивает лишь часть общего имущества или присоединения нового технического оборудования. Ну а если же изменения предполагаются в здании, являющемся памятником культуры, истории или архитектуры, понадобится не только согласие жителей дома, но и заключение органа по охране памятников.
— Законопроект устанавливает, что перед тем как начать перепланировку, собственнику нужно подать заявление и все документы в уполномоченный орган, осуществляющий согласование, или через многофункциональный центр. Если собственник помещения проведёт капитальный ремонт самовольно без соблюдения всех требований, он будет обязан вернуть помещение в прежнее состояние, — отметила наш собеседник.