Уважаемые заявители! Управления Росреестра по Республике Ингушетия предлагает Вам информацию на ряд вопросов по изменениям, касающихся долевого строительства и которые грядут уже с 1 июля 2019 года.
Итак, новые правила начинают действовать в долевом строительстве. Перестает работать страхование договоров долевого участия (ДДУ). С момента публикации изменений в 214-ФЗ со всех новых ДДУ застройщики обязаны отчислять взносы в компенсационный фонд в размере 1,2 процента от суммы договора.
Что же такое счета эскроу и зачем нужны?
Это специальный банковский счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом. Его еще называют условным счетом, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий.
Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий.
Законодательство о долевом строительстве изменилось — сделали это, чтобы защитить права физических лиц — участников долевого строительства. Новый механизм финансирования позволит избежать случаев, когда дольщики оказывались и без денег, и без квартиры. Если раньше застройщик мог привлекать средства граждан на один объект, а строить на эти средства другой, то теперь это будет невозможно.
Застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны будут использовать эскроу-счет и смогут получить эти деньги только после передачи квартир покупателям, а возводить дома будут на свой капитал и банковские кредиты.
Как открыть счет эскроу, что для этого нужно?
Для открытия счета эскроу гражданину необходимо обратиться в уполномоченный банк с заявлением. После заключения договора там откроют счет.
Уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания (ДБО)? Тогда заявление об открытии счета эскроу и договор могут быть заполнены в электронном виде и подписаны простой электронной подписью с использованием систем ДБО банка.
Пока дом строят и отделывают, деньги хранятся на эскроу-счетах.
По каким причинам банк вправе отказать в открытии эскроу-счета?
Счетэскроу открывается дольщиком в том банке, который обслуживает застройщика. Уполномоченный банк не вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета.
Исключения:
— если банк не входит в перечень уполномоченных банков (список ежемесячно публикуется на сайте Банка России);
— если кредитная организация реализует комплекс мероприятий, направленных на противодействие легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма;
— если в отношении физического лица введена процедура банкротства.
При необоснованном уклонении банка от заключения договора счета эскроу гражданин вправе обратиться в суд.
Каков срок хранения средств на эскроу-счете?
Срок действия договора счета эскроу совпадает со сроком действия договора условного депонирования, заключенного между застройщиком, гражданином и уполномоченным банком. Он должен быть равен сроку передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить. Но пролонгация не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства.
Если сделка не состоялась, например, строительство дома заморожено или застройщик обанкротился, что будет с деньгами?
Если в оговоренный срок сделка не состоялась и застройщик не может предоставить в уполномоченный банк документы, необходимые для получения средств со счета эскроу, то деньги возвращаются гражданину.
Пока деньги хранятся, может ли покупатель, то есть тот, кто внес деньги на счет, изъять часть суммы по какой-то необходимости?
После перечисления средств на счет эскроу гражданин в течение всего периода действия договора эскроу не вправе распоряжаться этими деньгами, если иное не оговорено договором.
В какой момент средства на счете эскроу становятся собственностью продавца?
Уполномоченный банк обязан выдать застройщику либо продавцу указанную в договоре эскроу сумму или перечислить ее на указанный им счет при возникновении оснований и в установленный договором срок (а при его отсутствии — в течение десяти дней).
Основаниями считаются следующие условия:
— факт исполнения обязательств продавцом (застройщиком), по которому производятся расчеты;
— предоставление пакета документов, обосновывающих факт исполнения обязательств продавцом (застройщиком);
— любые другие обстоятельства, которые с точки зрения участника долевого строительства обязан
проверить банк.
Если стройку заморозят, деньги по окончании срока договора вернутся покупателю. Если дом достроят и вовремя сдадут, то средства перейдут продавцу.
Попадают ли под действие программы страхования вкладов средства, хранящиеся на счетах эскроу? Каково максимальное страховое возмещение?
Средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей.
Максимальная сумма страхового покрытия действует только в случае, если покупатель использовал счет эскроу для покупки недвижимости. Причем страховка на максимальную сумму действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения трех рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Если проблемы у банка возникнут позже этого периода, а деньги все еще не заберут со счета, лимит страховой выплаты будет стандартным — 1,4 миллиона рублей. Также стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, которые не связаны с куплей-продажей недвижимости.
Обозначен ли максимальный размер тарифа для эскроу-счетов? Это разовые или ежемесячные выплаты?
Федеральный закон № 214-ФЗ исходит из невозможности взимания уполномоченным банком вознаграждения за совершение операций по счету эскроу и его обслуживание (часть 5 статьи 155 указанного закона).
Есть ли ограничения по суммам, которые могут храниться на счете эскроу?
Максимум средств, которые гражданин может перевести на счет эскроу, не может превышать сумму договора эскроу.
При этом стоит помнить, что на случай отзыва у банка лицензии средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей.
Если с 1 июля обязательно использование эскроу-счетов при покупке жилья в новостройке, значит ли это, что остальные сделки будут признаны недействительными? Или есть исключения?
С 1 июля 2019 года привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу. Исключение — договоры, заключенные до указанной даты в отношении объектов строительства, которые соответствуют определенным критериям: они указаны в постановлении Правительства РФ № 480 от 22 апреля 2019 года.
Согласно этому документу, некоторым застройщикам разрешается достраивать объекты по «старой схеме». Она продолжает действовать, если дольщикам реализовано не менее 10% общей площади всех жилых и нежилых помещений в доме, а его готовность составляет не менее 30% (или 15% при комплексной застройке или обязанности застройщика передать в государственную либо муниципальную собственность объекты инженерной и социальной инфраструктуры).
Дольщики, заключившие договоры до 1 июля 2019 года не обязаны перезаключать их по новым правилам — то есть с использованием эскроу-счетов.
Росреестр напомнил, какие сделки с недвижимостью требуют обязательного нотариального удостоверения
Нотариальная форма предусмотрена для следующих сделок с недвижимостью:
— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при оформлении ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
— с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением (информация Росреестра от 4 апреля 2019 г.).
Нотариального удостоверения требуют также договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.
Кроме того, нотариально удостоверенной должна быть также доверенность:
— на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
— на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.
К сведению: недавно Верховный Суд Российской Федерации напомнил, что ни Гражданский кодекс, ни иные нормативные правовые акты не содержат требования о нотариальном удостоверении сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, подпадающие под действие Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Поэтому, если предметом сделки является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, то такие сделки не требуют нотариального удостоверения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19 марта 2019 г. № 304-КГ18-22555).
Отметим, что ранее ВС РФ уже высказывал данную позицию (определение СК по административным делам ВС РФ от 26 сентября 2018 г. № 14-КГ18-14).
Регистрация сделок с долями упрощается с 31.07.2019
Участники долевой собственности с 31 июля 2019 года могут не получать нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки своих долей по одной сделке.
Итак, с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. При этом, по общему правилу, сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Введенные изменения позволят участникам общей долевой собственности сэкономить время и средства при отчуждении и ипотеке имущества. Изменения в 218-ФЗ связаны в том числе с так называемыми «ипотечными каникулами». Первого мая 2019 года Президент РФ подписал закон, предоставляющий гражданам право требовать послабление по ипотечным жилищным кредитам в случае трудной жизненной ситуации. Это закон внес изменения в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Изменения в законодательстве
Управления Росреестра по Республике Ингушетия информирует заявителей об изменениях в действующее законодательство Российской Федерации.
Официальный интернет-портал правовой информации опубликовал Федеральный закон от 17.06.2019 № 150-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
Данный закон направлен на упрощение проведения комплексных кадастровых работ. Федеральным законом вводится возможность проведения комплексных кадастровых работ при отсутствии утвержденного проекта межевания территории, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ разработка и утверждение такого проекта не требуется.
Определяются особенности проведения комплексных кадастровых работ для земельных участков, занятых объектами (территориями) общего пользования, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства и огородничества, в отношении лесных участков.
Устанавливается порядок выявления самовольного занятия земельных участков, а также порядок уточнения границ земельных участков, площадь которых не соответствует указанной в ЕГРН.
Расширяется перечень реестровых ошибок в сведениях реестра, которые могут быть устранены Росреестром самостоятельно.
Устанавливается, что в случае, если до дня вступления Федерального закона в силу органом государственной власти или органом местного самоуправления заключен государственный или муниципальный контракт на выполнение комплексных кадастровых работ, к отношениям, связанным с выполнением таких работ, включая представление карты-плана территории в орган регистрации прав, а также к отношениям, связанным с рассмотрением органом регистрации прав подготовленной в результате выполнения таких работ карты-плана территории, положения настоящего Федерального закона не применяются.
Федеральный закон вступает в силу по истечении 90 дней после дня его официального опубликования.
Материал публикуется на коммерческих условиях. Редакция газеты «Ингушетия» не несет ответственности за содержание материала. Товары и услуги подлежат обязательной сертификации.