Под нотариальным удостоверением сделки понимается проверка нотариусом или иным уполномоченным лицом законности сделки, включая наличие прав у сторон на ее подписание (ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ).
Удостоверение сделки осуществляется по правилам, установленным законодательством о нотариате и нормативными правовыми актами органов, регулирующих соответствующие правоотношения.
Закон требует удостоверять нотариально:
1) сделки определенных видов, для которых нотариальная форма установлена независимо от того, какое имущество является их объектом. Например, договор ренты (ст. 584 ГК РФ);
2) сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации недвижимости)):
— купля-продажа, мена, дарение и иные варианты отчуждения доли;
— ипотека (залог) доли.
Исключениями являются, например, сделки с имуществом, которое входит в состав паевого инвестиционного фонда, и сделки, по которым отчуждают земельные доли (ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости).
3) сделки с недвижимостью физических лиц с особым статусом. Это сделки, по которым (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации недвижимости):
— отчуждают недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному, например продают или дарят;
— распоряжаются недвижимостью лица, над которым установлена опека, — то есть не только отчуждают, но и, к примеру, отдают в аренду или залог.
4) соглашения к нотариально удостоверенному договору с недвижимостью:
— о его изменении или расторжении. Но могут быть исключения, когда нотариальная форма не нужна (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
— об уступке требования или переводе долга по нему (п. 1 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ);
5) предварительный договор к сделке с недвижимостью, которую нужно удостоверить нотариально (п. 2 ст. 429 ГК РФ);
6) договор залога в случаях, когда:
— он обеспечивает обязательства должника по нотариальному договору (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Это касается и ипотеки (залога недвижимости) к нотариальному договору любого вида, и договоров залога других объектов к нотариальному договору с недвижимостью;
— Вы хотите, чтобы можно было обратить взыскание на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
7) договоры, по которым возникает ипотека в силу закона (например, купля-продажа недвижимости в кредит), если вы хотите, чтобы можно было обратить взыскание на заложенную недвижимость без суда по исполнительной надписи нотариуса (п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
8) сделки, документы на регистрацию по которым вы отправляете по почте (п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).
Что будет, если не удостоверить сделку у нотариуса, когда это обязательно?
Сделка будет ничтожной.
Уважаемый заявитель, обязательно удостоверьте сделку, если это предписывает закон. Также ее нужно удостоверить, если Вы с контрагентом заключили об этом соглашение (п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Если Вы — за нотариальное удостоверение, а Ваш контрагент от него уклоняется, есть способ исцелить сделку. Так, если Вы полностью или частично исполнили ее (например, оплатили купленную недвижимость или внесли первый платеж по договору аренды), можно потребовать в суде признать ее действительной. И если суд удовлетворит иск, удостоверять сделку уже не нужно (п. 3 ст. 163, п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Учтите также, что если сделку (переход права) нужно регистрировать и вы подадите не удостоверенный у нотариуса документ по сделке (например, договор) на регистрацию, то последнюю приостановят. А если вы не удостоверите сделку в срок, на который приостановлена регистрация, в ней откажут (п. 7 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о регистрации недвижимости).
Материал публикуется на коммерческих условиях. Редакция газеты «Ингушетия» не несет ответственности за содержание материала. Товары и услуги подлежат обязательной сертификации.